Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Все чаще жители крупных городов хотят отдохнуть от шума, пыли, грязного воздуха и пробок на своем собственном участке земли с домом. баней и бассейном  за пределами города.

Запутанность законодательства и юридическая неграмотность покупателей и продавцов создают отличную почву для  разнообразных видов мошенничества.

Многие покупатели не знают, на что обратить внимание, чтобы защитить свои интересы, при покупке дачи или земельного участка.

При покупке и продаже дачи или земельного участка необходимо:

• Провести оценку имеющегося на участке имущества.
• Собрать полный пакет правоустанавливающих документов на строения и земельный участок.
• Уточнить реальные границы участка и вид его использования.
• Оформить и согласовать предварительный договор.
• Двустороннее подписание основного договора купили – продажи.
• Расчет между продавцом и покупателем.
• Регистрация права собственности нового собственника.
• Внесение НДФЛ.

Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача или земельный участок и попросите у него копии документов:

1. Свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (лучше обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д.)

2. Свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась, поэтому нужно убедить продавца обратиться с заявлением «о государственной регистрации ранее возникшего права». И только после внесения записи в реестр, заключайть сделку.

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества , «нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку»

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. Сейчас такое встречается очень редко. В советское время участки продавались путем переписывания книжки садовода. Если вам предлагают купить дачу по книжке садовода. то знайте, что оформить его в собственность вы не сможете.

Ни в коем случае не покупайте дачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

Покупка участка у председателя СНТ

Председатель СНТ не может распоряжаться землей в садовом участке. Иногда приглядев хорошее СНТ, люди идут к председателю с вопросом, о наличии пустующего участка. Председатель предлагает купить понравившейся участок прямо у него, с получением членской книжки садовода и дальнейшим оформлением приватизации по дачной амнистии.  говоря, что хозяев  у этих участков нет. Так как председатель СНТ официальное лицо, люди ему верят. Покупатель, приобретший таким образом дачный участок, начинает оформлять приватизацию и тут-то выясняется, что у данного участка есть настоящие хозяева у которых оформлено право собственности на это участок . А председатель продал участок не имея ни какого права, в обход законных собственников. Земельные участки  в СНТ могут принадлежать собственникам, если они приватизированы или районной администрации, если они не приватизированы. И председатель не может продавать участки ни те, ни другие.

Поддельные документы

Обратите внимание на личность самого продавца.  Задавайте ему как можно больше вопросов, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Если вы видите несоответствие между рассказом  продавца и документами, излишнюю нервозность – отказывайтесь от сделки.

Бывает так что супруг или супруга не знают, что вторая половина продает участок. В случае, если имущество нажито в браке, необходимо согласие супруга или супруги на продажу данного имущества. Если участок куплен без согласия супругов, то сделка может быть оспорена и покупатель может остаться ни с чем.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние три года. Если это произошло, то уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имущества оговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. Покупая участок или дачу по доверенности, узнайте, действительно ли выдавалась доверенность с указанным номером и нотариусом, чтобы потом не проводить время в судах, доказывая, что вы не мошенник. И как правило, суд возвращает участок обманутому собственнику, а покупателю предстоит попытаться вернуть уплаченные мошенникам деньги.

Продажа арендованного коттеджа

Мошенники  на месяц арендуют участок с коттеджем и размещают объявления о продаже данного участка на досках объявлений, указывая срочную продажу и называют уважительные причины (в связи с переездом, срочно требуются средства на лечение и т.д.). Цену назначают ниже рыночной и еще + торг. Снятый в аренду коттедж показывают потенциальным покупателям и берут задаток , сообщая, что желающих много, а при внесении задатка  сделка гарантирована. Сделка назначается через две-три недели, т.к. продавцу необходимо закончить оформление документов. За это время они собирают деньги с нескольких покупателей и пропадают. Вернуть уплаченные деньги не получится.

Сотки по факту

Иногда в объявлении можно увидеть фразу, например «по документам 6 соток, по факту 10 соток». И если вам предлагают оплатить как за 10 соток, то знайте что в любой момент вы можете потерять лишние сотки ,т.к. «ничьей» земли не бывает. Появится собственник и захочет их использовать.

Если участок не оформлен или оформление проведено без определения границ участка, то сосед по участку проводит межевание, указывая границы своего участка, включая часть соседского, а иногда и весь соседский участок. В протоколе согласования границ участка подписи подделывает и оформляет участок по амнистии. Купившему такой участок придется походить по судам, как только соседи продавшего участок узнают, что чужие люди хозяйничают на их участке.

Кадастровый учет

Если документы в порядке и  личность продавца не вызывает сомнений, убедитесь, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает. Лучше, когда в ЕГРН, помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах. Но лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным положением дел.

Такая проверка необходима, когда вы приобретаете участок с постройками, т.к после покупки может оказаться, что часть дома или сарая заступает на соседний участок и сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Постройки не должны стоять вплотную к границе участка: требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах.

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, то спор с соседями может возникнуть в любой момент.

Большинство дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. Границы и площадь участка могут быть пересмотрены, если ваши соседи вдруг решат межевать участок. Поэтому лучше всего попросить продавца определить четкие границы.

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне

Если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. Так  уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны).

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. Бывают прецеденты, когда дачи пытаются продать с большой скидкой, при этом продавцы знают ,  что через пару лет участки изымут для нужд государства.

 Если через ваше СНТ или поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – дома и участка: кадастровые номера, площадь, адрес.

В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Если вдруг  потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет практически не возможно .

Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это очень актуально на загородном рынке, т. к. участки часто переходят в наследство на них неожиданно появляются претенденты.

 Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Поэтому не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ

Статья не является юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением автора и приглашенных экспертов.